格力地产股票行情预测(格力地产股票行情)

（上接28版）

珠海洪湾中心渔港拟发展成为滨海旅游和休闲渔业为一体的产业基地，通过“渔人码头中心”的建设，打造具渔家特色的滨海旅游休闲度假区，做大做强珠海市滨海旅游业，把渔港建设与滨海旅游业建设有机地结合起来，进一步丰富珠海市海洋旅游业的内容，提升

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珠海市洪湾中心渔港品位，使港区成为集生产、贸易、加工、物流、餐饮、旅游等功能配套于一体的现代化中心渔港经济区，实现休闲旅游经济的全面发展，进而促进地方经济的发展。

（4）提高珠海市渔业防灾减灾能力

受全球气候变化等因素影响，近几年台风、风暴潮、洪涝等自然灾害总体呈数量增多、程度增强、影响增大的趋势，对渔民生命财产安全和渔业生产安全造成的直接影响和威胁日益严重。珠海市地处台风多发地区，每年4-11月为台风影响期，6-9月为台风盛行期。

为有效保障人民群众生命财产安全、确保渔区社会和谐稳定，迫切需要加大渔港投资力度、加快建设步伐，提高防灾减灾的能力。珠海洪湾中心渔港工程的建设，有利于增强渔港综合功能，形成30万平方米以上满足50年一遇有效波高小于1米的避风锚地，能够满足自身及部分附近地区渔船防台避风的要求，极大地提升珠海市渔业防灾减灾的能力，保障地区渔民生命财产的安全。

（三）珠海格力海岸游艇会工程

1、项目背景

《珠三角改革发展规划纲要（2008-2020）》将珠海市定位为珠江口西岸核心城市，在此背景下，珠海市委市政府提出建设“珠三角西岸龙头城市、生态文明新特区、科学发展示范城市”的发展新目标，努力将珠海建设成为宜居、宜业的生态城市。

珠海格力海岸游艇会工程位于唐家湾新城东部海岸、情侣北路南段。根据《珠海市唐家湾地区分区规划调整（2008-2020）》规划，唐家湾区由国家高新技术产业开发区、大学园区、淇澳岛生态旅游区和石坑山总部经济区组成。珠海格力房产有限公司通过规划建设一系列大型高档配套服务设施，打造高等学府、高尚住宅、高尚娱乐集聚地，建设海景住宅区，并致力建设成为珠海市滨海旅游社区的形象标杆。通过建设大型游艇码头、热带风情园林、瞰海会所、幼儿园以及后续滨海风情商业街等优越配套设施，以及引进央企和世界500强企业，发展总部经济，并依托港珠澳大桥人工岛的建设开展游艇休闲旅游服务。

2、投资项目基本情况

珠海格力海岸游艇会工程拟选址于珠海市唐家湾新城东部海岸、情侣北路南段，珠海格力海岸地产项目外侧的滨海岸线，由公司全资子公司珠海格力房产有限公司开发建设。

本项目依托唐家湾镇丰厚的历史文化资源、先进的科教资源和良好的生态资源以及淇澳岛旅游资源，利用近岸的海岛形态、天然或人工形成的避风港湾及海湾，在大浪湾、唐家湾、大坞湾、唐家港及淇澳岛南芒湾共规划游艇休闲港口岸线五段。其中，依托唐家湾镇文化旅游资源及城市化进程的推进，利用唐家湾开阔的水域，规划发展公共需求型游艇港，兼顾发展住宅配套型游艇港，可利用湾内岸线长约5,000米，水域面积约100万平方米，可发展30-200英尺的游艇泊位。工程的建设符合《珠海市游艇港口岸线专项规划》。

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本工程建设规模为183个40-100英尺游艇泊位，防波堤、航道、引桥、水工平台、提升机平台及相关配套设施。其中防波堤总长1,354.4米，1#防波堤长度为462.4米，2#防波堤长度为680.6米，3#防波堤长度为211.4米，疏浚工程量为47.8万立方米。

工程总投资为43,764.90万元。

3、经济评价

本项目主要收入包括游艇会经营收入（会籍费用、综合服务费等）、休闲海上观光服务及其他收入等。

本项目全部投资税前财务内部收益率为15.68%，投资回收期为5.25年，项目经济效益良好。

4、项目进展、土地、项目报批事项情况

珠海格力海岸游艇会工程已取得《广东省企业基本建设投资项目备案证》（备案证号：130400729010302）、航道通航批复（粤航道〔2014〕110号）、环评批复（珠高环建〔2014〕87号）等相关报批文件。

5、项目必要性及可行性

（1）完善珠海市游艇休闲设施建设，逐步打造珠海游艇生活圈

珠海城市环境具有显著的海洋特征，素有“百岛之市”的美誉，是珠江三角洲沿海城市中海洋面积和海岛面积最大、海（岛）岸线最长的城市，具有发展海洋经济得天独厚的条件。同时，珠海所处的珠江三角洲地区是我国经济最活跃的地区之一，人均GDP已达到世界中等发达国家水平，良好的社会经济环境为珠海市发展游艇经济提供了必需的市场基础。

《珠海市游艇产业规划》提出以游艇消费带动旅游发展，整合游艇消费规划布点和现有旅游资源，使珠海市成为游艇消费业兴盛的滨海城市。珠海市已具备了发展游艇经济的初步条件，游艇休闲产业现已具有一定的社会经济基础，具有潜在的消费群体，但目前游艇休闲产业还处于起步阶段，全市游艇数量较少，缺少专业的游艇码头，在一定程度上限制了本地游艇消费需求。

本项目可为客户群体提供游艇消费的基础设施服务，有助于满足区域经济快速增长带来的高消费群体游艇消费需求，是打造珠海游艇生活圈的重要组成部分。

（2）发展唐家湾地区滨水休闲旅游度假服务

唐家湾地处珠海市北部，根据《珠海市唐家湾地区分区规划调整（2008-2020）》规划，唐家湾区将由国家高新技术产业开发区、大学园区、淇澳岛生态旅游区和石坑山总部经济区组成。其中北部与中部定位为经济谋划区，南部定位为海景住宅区。

本项目位于珠海市唐家湾新城东部海岸、情侣北路南段，距中心城区约15分钟车程。项目所在区域规划以发展高新技术和文化旅游产业为主，是珠海未来城市发展的核心地区，将成为城市高档住宅、高知人群的聚居地，利用所在区域的滨水资源，本项目将为客户提供良好的游艇休闲条件。

（3）打造区域标志性居住服务区，营造良好人文居住环境

游艇休闲是高品位休闲旅游的象征，是一个地区经济发展程度的标志和吸引投资的形象，对于提升城市形象和吸引力具有极大的带动作用。

格力海岸游艇会毗邻格力海岸商业地块，东望深圳，南望香港、澳门，辐射珠三角，作为珠海环海旅游观光带的起点，是珠海观光、旅游、休闲、海上快线的核心组成部分，已纳入珠海市旅游业游艇整体规划。项目的建设有助于区域整体形象，打造区域标志性海景住宅名片，对于珠海市整体人文居住环境和旅游服务品牌的形成也将起到极大的带动作用。

（四）偿还银行贷款

随着公司业务规模扩大及其他业务板块的加快发展，公司的营运资金需求量也不断增大。近年来，公司主要通过银行借款和其他有息负债形式获取营运资金，导致公司负债规模持续增大、负债率处在较高水平。截至2015年9月末，公司一年内到期的非流动负债余额为323,500.00万元，公司面临一定的短期偿债压力。

公司本次非公开发行股票的募集资金中，拟用不超过9.00亿元偿还银行贷款。部分募集资金用于偿还贷款，有利于公司优化财务结构，降低资产负债率和减少财务费用，提升公司的财务稳健性和抗风险能力。

第三节 董事会关于本次发行对公司影响的分析

一、本次发行后上市公司业务及资产是否存在整合计划，公司章程是否进行调整以及股东结构、高管人员结构、业务结构的变动情况

本次发行不会对公司主营业务结构产生重大影响；不会导致公司业务和资产的整合。

本次发行后，公司股东结构和注册资本将发生变化，公司将根据发行结果对公司章程中的相应条款进行修改，并办理工商变更登记。

本次发行后，公司的股东结构将相应发生变化，增加不超过156,576,200股（含156,576,200股）限售流通股，实际控制人控制的控股股东的持股比例将有所下降，但其控制权地位不会发生变化。

本次发行后，预计公司高管人员结构将保持稳定。

本次发行后，公司的业务范围不会发生变化。募投项目完成后，将会增强公司的经营业绩，巩固公司的市场地位，提升公司的市场竞争力。

二、本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况

本次非公开发行将增加公司总资产和净资产，降低资产负债率，有利于进一步增强公司资本实力，优化资本结构，降低财务风险，促进公司持续健康发展。

本次发行完成后，公司的净资产和总股本将有所增加。本次非公开发行募集资金将用于募集资金投资项目的开发建设和偿还银行借款，有利于提升公司整体盈利水平、改善盈利结构、提升可持续盈利能力。

本次发行完成后，公司筹资活动产生的现金流入量将大幅度增加；在募投项目进入销售阶段后，公司经营活动产生的现金流入量将得到相应提升。本次发行将改善公司的现金流状况，有效提升公司经营业绩。

三、公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同业竞争等变化情况

本次发行面向符合中国证监会规定的机构投资者以及其他符合法律法规的投资者，本次发行不构成关联交易。

公司是经营管理体系完整、人员配置完整的经济实体和企业法人，具有完全的自主经营权。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面均独立进行，不受控股股东及其关联人的影响。

本次非公开发行后，本公司与控股股东、实际控制人及其关联人之间的业务、管理关系不发生变化，业务和管理依然完全分开、各自独立承担经营责任和风险。

四、本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，或上市公司为控股股东及其关联人提供担保的情形

本次发行完成后，公司不存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，也不存在为控股股东及其关联人提供担保的情形。

五、公司负债结构是否合理，是否存在通过本次发行大量增加负债（包括或有负债）的情况，是否存在负债比例过低、财务成本不合理的情况

截至 2015年9月30日，按合并报表口径，公司资产负债率为83.28%。本次非公开发行将使得公司资产负债率有所下降，公司财务状况更为稳健，资本结构更为合理，有利于提高公司抗风险能力和持续盈利能力。

六、本次发行的风险分析

（一）募集资金投向风险

尽管公司在确定募集资金投资项目之前对项目的可行性进行了详细论证，但相关结论是基于公司当前的发展战略、市场环境和国家产业政策等条件做出的。在项目实施过程中，可能存在各种不可预见或不可抗力因素，导致项目不能按时、按质完工投产，以及项目经营业绩不及预期收益等风险。

（二）宏观政策风险

本次募集资金部分将用于香洲港区综合整治工程、珠海洪湾中心渔港工程。相关项目建设有赖于国家政策的推动及地方政府的支持，如出现国家政策发生改变、地方政府推动放缓，或具体管理办法及实施细则未能及时出台的情况，而公司不能及时采取有效措施予以应对，将对公司经营业绩产生不利的影响。

（三）经营管理风险

本次发行完成后，公司资产和业务规模将进一步增加，相关业务板块发展速度进一步加快。随着业务规模的扩大，尤其是募集资金到位及投资项目的实施，将对现有的管理体系、管理人员提出更高要求。尽管公司在以往的经营管理中已积累了较为丰富的管理经验，法人治理结构规范、内部控制制度健全有效，但如果公司后续管理水平不能与公司业务规模的扩大相适应，将会在一定程度上制约公司的发展。

（四）房地产市场风险

房地产业务为公司目前主要的收入和利润来源。房地产行业经历了持续的高速发展，虽然行业中长期发展前景依然看好，但是部分城市区域的供应过剩风险已然显现，行业分化凸显。从长期来看，受经济增速放缓、住房自有率相对稳定、人口出生率下降等因素影响，房地产行业将从繁荣期逐渐过渡到平稳发展期，行业未来存在增速放缓的风险。同时，土地资源作为构成房地产经营的主要生产资料，由于其稀缺性而使价格总体呈上升趋势，土地价格上涨使公司存在利润空间缩小、盈利能力下降的风险。同时，国内房地产行业竞争不断加剧，由于行业壁垒较低，国内拥有资金、土地资源的企业以及境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产市场，会产生土地需求增加以及商品房供给阶段性过剩等影响。行业发展增速放缓以及土地价格、房地产市场的竞争及未来的不确定性将可能对公司的生产经营业绩形成重大影响。

（五）财务风险

本次发行完成后，公司净资产和总股本将有所提高。募集资金投资项目对公司业绩增长贡献需要一定的时间，因此短期内存在净资产收益率、每股收益等财务指标出现一定程度的下降的风险。

（六）审批风险

本次发行的最终实施尚需获得中国证监会核准。上述事宜为本次非公开发行的前提条件，能否取得以及最终取得的时间存在不确定性，提请投资者注意投资风险。

（七）大股东控制风险

虽然公司建立并执行了关联交易回避表决制度、独立董事制度等内控制度，但控股股东持股比例较高，如利用其控股地位，对上市公司重大决策、生产经营和人事安排等进行非正常干涉，则可能影响上市公司其他股东特别是中小股东的合法权益。

（八）股价风险

本次发行将对公司的生产经营和财务状况产生一定的影响，公司基本面的变化将影响公司股票的价格；另外，宏观经济形势变化、国家重大经济政策的调整、本公司经营状况、股票市场供求变化以及投资者心理变化等种种因素，都会影响股票市场的价格，使其背离公司价值，给投资者带来股票投资风险。

第四节 公司的利润分配政策的制定和执行情况

一、公司的利润分配政策

根据公司现有《公司章程》（2015年6月修订）规定，公司的利润分配政策如下：

“第二百七十一条 公司利润分配政策：

（一）公司的利润分配应重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保持连续性和稳定性，保持公司长期持续稳定发展。

（二）公司可以采取现金、股票或者现金股票相结合的方式分配利润，现金分红优先。

（三）在满足现金分红条件的前提下，公司原则上每年进行现金分红，可以进行中期现金分红。

（四）利润分配不得超过累计可分配利润的范围。

（五）公司应在符合利润分配原则、保证公司正常经营和长远发展的前提下，积极采取现金分红，且最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%，具体分配比例由公司董事会根据当年实现利润情况和公司发展的需要以及中国证监会的有关规定拟定，由公司股东大会审议决定。

（六）公司实施现金分红应同时满足以下条件：

1、公司当年度实现的可分配利润（即公司弥补亏损、提取公积金后所余的税后利润）为正值；

2、审计机构对公司当年度财务报告出具标准无保留意见的审计报告；

3、公司未来十二个月内无重大对外投资计划或重大现金支出事项。重大投资计划或重大现金支出是指：公司未来十二个月内拟对外投资、收购资产(含土地使用权)或者购买设备的累计支出达到或者超过公司最近一期经审计净资产的50%，且超过10,000万元人民币。

（七）对于报告期盈利但未提出现金分红预案的，独立董事应当对此发表独立意见并披露，董事会审议通过后提交股东大会审议表决。年度盈利但未提出现金分红预案的，应当在年报中详细说明未分红的原因、未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划。

（八）如公司最近三年以现金方式累计分配的利润少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十，公司不得公开发行证券，包括向社会公众公开发行新股及可转换公司债券或者向原有股东配售股份。

（九）股票股利的发放条件：

1、公司未分配利润为正且当期可供分配利润为正；

2、董事会认为公司具有成长性，对每股净资产的摊薄、股票价格与公司股本规模匹配等相关因素进行分析或说明，且发放股票股利有利于公司全体股东整体利益；

3、公司发放股票股利应注重股本扩张与业绩增长保持同步。

第二百七十一条之一 若公司外部经营环境发生重大变化或现有的利润分配政策影响公司可持续经营时，公司可以根据内外部环境修改利润分配政策。

下列情况为前款所称的外部经营环境发生重大变化或现有的利润分配政策影响公司可持续经营：

（一）国家制定的法律法规及行业政策发生重大变化，非因公司自身原因导致公司经营亏损；

（二）出现地震、台风、水灾、战争等不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素，对公司生产经营造成重大不利影响导致公司经营亏损；

（三）公司法定公积金弥补以前年度亏损后，公司当年实现净利润仍不足以弥补以前年度亏损；

（四）公司经营活动产生的现金流量净额连续三年均低于当年实现的可供分配利润的30%。

第二百七十一条之二 公司利润分配政策制订和修改由公司董事会向公司股东大会提出，提出的利润分配政策需要经董事会过半数以上表决通过，并经出席股东大会的股东所持表决权的2/3以上通过。独立董事应发表独立意见并公开披露。

第二百七十一条之三 在制定现金分红预案时，公司管理层、董事会应当认真研究和论证公司现金分红的时机、条件和最低比例、调整的条件及其决策程序要求等事宜。现金分红预案应提交董事会审议通过后提交股东大会批准，独立董事应当发表独立意见。

第二百七十一条之四 公司切实保障社会公众股股东参与股东大会对现金分红预案表决的权利，董事会、独立董事和符合一定条件的股东可以向公司股东征集其在股东大会上的投票权。

公司股东大会对现金分红具体方案进行审议时，应充分听取中小股东的意见和诉求，除安排在股东大会上听取股东的意见外，还通过股东热线电话、投资者关系互动平台等方式与股东特别是中小股东进行沟通和交流，及时答复中小股东关心的问题。

第二百七十一条之五 监事会应对董事会和管理层执行公司分红政策的情况及决策程序进行监督。”

二、公司未来三年股东回报规划

2015年4月27日，公司第五届董事会第三十次会议审议通过了《未来三年股东回报规划》（2015-2017年），2015年6月30日，该议案经公司2014年年度股东大会审议通过。《未来三年股东回报规划》（2015-2017年）主要内容如下：

“一、制定股东回报规划的考虑因素

公司着眼于长远和可持续发展，在综合考虑企业盈利能力、经营发展规划、股东回报、社会资金成本以及外部融资环境等因素的基础上，充分考虑公司未来三年盈利规模、现金流量状况、发展所处阶段、项目投资资金需求、银行信贷环境等情况，建立对投资者科学、持续、稳定的分红回报机制，以保证公司利润分配政策的持续性和稳定性。

二、制定股东回报规划的原则

公司2015年、2016年、2017年（以下简称“未来三年”）将坚持在符合相关法律法规、公司《章程》的前提下，综合考虑投资者的合理投资回报和公司的长远发展，积极实施持续、稳定的利润分配政策，并充分考虑股东（特别是中小股东）、独立董事和监事的意见。

三、公司未来三年股东回报具体规划

1、公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配利润，在满足现金分红的条件下，优先采用现金分红的利润分配方式。

2、在满足现金分红条件的前提下，公司原则上每年进行现金分红，可以进行中期现金分红。

3、在满足现金分红的条件下，公司未来三年以现金方式累计分配的利润不少于未来三年实现的年均可分配利润的30%，具体分配比例由公司董事会根据当年实现利润情况和公司发展的需要以及中国证监会的有关规定拟定，由公司股东大会审议决定。

3、公司董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差异化的现金分红政策：

（1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到80%；

（2）公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到40%；

（3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到20%；

公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。

重大资金支出安排是指：公司当年或者未来十二个月内拟对外投资、收购资产或购买设备的累计支出达到或超过公司最近一期经审计净资产的10%。

公司在实际分红时具体所处阶段，由公司董事会根据具体情形确定。

四、股东回报规划的决策机制

公司管理层、董事会结合公司盈利情况、资金需求和股东回报规划提出合理的分红建议和预案，经董事会审议通过后提交股东大会批准。独立董事应对分红预案发表独立意见。

股东大会应依法依规对董事会提出的分红议案进行审议。为了切实保障社会公众股股东参与股东大会的权利，董事会、独立董事和符合一定条件的股东可以向公司股东征集其在股东大会上的投票权。

公司应严格按照有关规定在年报、半年报中披露利润分配预案和现金分红政策执行情况。公司年度盈利但未提出现金分红预案的，应当在年报中详细说明未分红的原因、未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划，独立董事应当对此发表独立意见并公开披露，董事会审议通过后提交股东大会审议表决。在召开股东大会时除现场会议外，还应向股东提供网络形式的投票平台。

监事会应对董事会和管理层执行公司分红政策和股东回报规划的情况及决策程序进行监督。公司如因外部经营环境或自身经营状况发生重大变化而需调整分红政策和股东回报规划的，应以股东权益保护为出发点，详细论证和说明原因，由董事会作出决议，独立董事发表独立意见并公开披露，然后提交股东大会进行表决。

公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会须在股东大会召开后2个月内完成股利（或股份）的派发事项。

五、本规划的制定周期

公司董事会原则上每三年重新审阅一次本规划。若公司未发生公司《章程》规定的调整利润分配政策的情形，可以参照最近一次制定或修订的股东回报规划执行，不另行制定三年股东回报规划。”

三、公司最近三年利润分配实施情况

最近三年公司累计现金分红金额（含税）为23,103.78万元，最近三年公司实现的年均可分配利润为32,910.05万元，最近三年公司累计现金分红金额占最近三年年均可分配利润的比例达到70.20%。具体分红情况如下表所示：

单位：元

四、公司最近三年未分配利润的使用安排情况

2012年度至2014年度，公司实现的归属于母公司股东的净利润在提取法定盈余公积金及向股东分红后，当年的剩余未分配利润结转至下一年度，主要用于公司的日常经营。报告期内，公司各年度结余的可供分配利润主要用于保障公司生产经营资金需求，加强技术创新、研发和市场拓展等，以提高公司竞争力。

第五节 其他有必要披露的事项

本次非公开发行不存在其他有必要披露的事项。

格力地产股份有限公司

董事会

二○一五年十二月四日