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2015-06-04 15:19:00来源：观点地产网

深耕珠海（楼盘），品牌一哥

华发股份(600325,股吧)成立于1992年8月，其前身始创于1980年，1994年取得国家一级房地产开发资质，2004年成为房地产上市公司，上市之后公司在巩固珠海房地产企业龙头地位的基础上，稳步推进对外扩张步伐，目前已经成功进驻中山（楼盘）、包头（楼盘）、沈阳、大连（楼盘）、南宁、盘锦（楼盘）、威海（楼盘）、重庆（楼盘）、武汉（楼盘）和成都等异地城市，呈现了由单一城市、单一区域向多个城市、多个区域方向发展的良好态势，并从单纯的住宅开发商向包括精品住宅、商业地产、旅游地产、土地一级开发、保障性住房在内的综合性地产商跨越。

经过公司多年积累和耕耘，华发品牌在珠海形成了良好的口碑，共兴建了近40个住宅小区，截至2014年末，公司拥有土地储备944万平米，可售面积332万平米，其中四成以上位于珠海区域。珠海市场占有率常年维持在10%以上，形成了“10个珠海人，一个住华发”的宣传口号，出色的口碑也为公司强化大珠海布局创造更广阔的空间。

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受益市场回温，布局力度彰显全新执行力

公司早年提出“立足珠海，面向全国”的战略思路，但从2007年开始的拓展效果来看，效果并不尽如人意，南宁、大连等项目的低去化也为公司带来反思。近年开始随着公司管理层换届结束，公司重新明确了布局思路，在巩固珠海市场地位的同时，强化核心城市的尝试，并且在广州（楼盘）、上海（楼盘）已经有所斩获，值得一提的是，公司3月份和华润组成联合体以70.5亿竞得上海闸北区地块，刷新上海地王，彰显公司进军主流城市的决心。我们认为公司以珠海(包括斗门)、广州(包括中山、南宁)，上海(包括武汉)，沈阳(包括包头、大连和盘锦)，威海(包括荣成)为核心的区域布局体系正逐步构建，随着未来在北京（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市以及主流二线城市的布局力度不断加强，发展空间值得期待。

作为全国最早实行对外开放政策的经济特区之一，珠海市房地产市场需求一直保持较为活跃的状态，但由于2011年开始的双限令，使得去化一度面临压力，然而随着2014年9月开始珠海限购解除，市场逐步重新迸发生机。我们跟踪的珠海市成交在15年以来持续回温，5月份成交面积同比增长超过90%，均价也重回13000元/平米的高位。公司作为珠海区域龙头，将优先受益于市场的改善，同时公司去年拓展的一线城市广州华发四季、上海张江项目等有望开始贡献业绩，也将印证公司在一线城市的拓展成效。我们认为公司在经历了前两年战略调整的阵痛之后，正步入良性循环，优化后的项目布局将为公司带来新一轮更有质量的成长，我们预计公司2016年有望迎来销售成长的爆发期，预计15年销售120亿，16年有望冲击200亿。

横琴自贸区如期挂牌，土储迎来明确重估

4月21日广东自贸区横琴新区正式挂牌，《中国(广东)自由贸易试验区总体方案》要求，广东自贸试验区要当好改革开放排头兵、创新发展先行者，以制度创新为核心，贯彻“一带一路”建设等国家战略，在构建开放型经济新体制、探索粤港澳经济合作新模式、建设法治化营商环境等方面，率先挖掘改革潜力，破解改革难题，依托港澳、服务内地、面向世界，将自贸试验区建设成为粤港澳深度合作示范区、21世纪海上丝绸之路重要枢纽和全国新一轮改革开放先行地。

根据规划，广东自贸区总面积为116.2平方公里，其中南沙面积60平方公里，前海蛇口片区28.2平方公里，横琴新区28平方公里。其中不同区域功能划分不同，珠海横琴新区片区重点发展旅游休闲健康、商务金融服务、文化科教和高新技术等产业，建设文化教育开放先导区和国际商务服务休闲旅游基地，打造促进澳门（楼盘）经济适度多元发展新载体。目前市场主体进入横琴新区片区的企业已有8477家，其中金融企业866家，注册资本金达到1373亿元，以横琴建设自贸实验区为龙头，珠海市有望迎来新发展。

作为珠海区域龙头，公司在横琴拥有超过31.9万平米住宅土地储备，项目位于横琴港澳大道南侧，有望于下半年进入销售阶段，年内总可售货值超过70亿，将成为公司15年主要回款来源。从横琴岛周边项目来看，地产项目充分受益于横琴岛规划带来红利，华融琴海湾项目从13年8月份的23000元/平米已经提升至目前的43000元/平米，我们也有理由相信公司相关土地储备将随着粤港澳自贸区的推进而迎来进一步价值重估。

把握珠海国企改革春风

2000年以来，珠海国企经历了两轮比较彻底的改革，第一轮使上千家国有企业退出一般竞争性领域，第二轮改革则是对国有经济布局进行了调整，26家企业战略重组成13家，随着珠海《关于进一步推进国资国企改革创新的意见》正式出台，珠海迎来第三轮国企改革风潮。此次珠海市国企改革目标明确：力争到2017年末，打造一批主业突出、核心竞争力强的一流国有企业：打造1家世界500强企业，打造1-3家中国500强企业，打造2家行业领先的区域性公用事业企业，打造1-2家综合实力强的城投企业，新增一批上市公司。年初开始的格力集团国企改革为珠海市其他国企起到了良好的示范作用。

我们认为珠海市国资改革给公司及集团的机会在于：1、提升集团证券化水平，从而提升公司的融资优势，而在产业方面，公司未来将确定性受益集团整体支撑体系升级所带来的红利，尤其是在产业链延展方面将获得集团和政府更大力度的支持，我们看好公司与集团其他产业如文教旅游等发挥的联动效应。2、此次意见明确对国企参与战略性新兴产业的鼓励，战略性新兴产业领域国有资本股权比例不设下限，公司在年报中提出将提升信息化水平，组建互联网公司并进入实体运作，开展华发大数据的研究和应用，建立信息与交易平台，我们认为随着国企改革的深化，公司在新兴产业层面的布局值得关注。

盈利预测与投资评级

公司作为珠海区域传统龙头，在顺周期下重新显示成长弹性，内控实力进一步完善，新管理层战略思路明确，全国布局正逐步优化。大股东华发集团作为珠海市主业清晰的国企之一，将在第三轮国企改革创新中有充分发挥的空间，公司也将有望受益制度改革带来的竞争力提升，以此次定增为契机，我们认为公司将迎来新一轮发展良机，我们预计公司15-16年EPS分别为0.83、1.03元，未来不排除上调盈利预测的可能，上调至“买入”评级。

（责任编辑：HN666）